Затишье перед бурей

Журналист, эксперт Центра ПРИСП Евгений Огородников – о грядущем кризисе на ипотечном рынке.

Разбухая и наливаясь кровью, играет сине-лиловыми красками новый мировой ипотечный кризис. Он уже созрел, а его токсичное содержимое готово прорваться наружу, заливая всех причастных содержимым, отравляя жизнь банков, пенсионных фондов и святая святых — ФРС США.

Платеж по новой ипотеке становится неподъемным для большинства граждан США, Канады, Австралии, Новой Зеландии, Южной Кореи и нескольких европейских стран. По расчетам Bloomberg Economics, в 19 странах ОЭСР отношения цены недвижимости к ее аренде и цены на жилье к среднему доходу сегодня выше, чем они были до финансового кризиса 2008 года. При этом цены продолжают расти. Средняя стоимость дома в США в мае впервые в истории достигла 407 тыс. долларов. Даже экономисты Bloomberg, не стесняясь в выражениях, называют это пузырем.

При той ставке по тридцатилетней ипотеке, что была в США в 2018‒2020 годах, ежемесячный платеж домохозяйства по закладной составлял 1,5 тыс. долларов в месяц.

Рост цен двузначными темпами не останавливал людей от покупки недвижимости. Наоборот, ее приобретатель при исторически низкой стоимости кредита гарантировано выигрывал, так как долгосрочная инфляция оказывалась выше стоимости обслуживания долга. Естественно, это вызвало бум покупок недвижимости во многих странах и особенно в США. С середины 2020 года здесь было выдано новых ипотечных кредитов более чем на 1,5 трлн долларов, а портфель ипотечных кредитов достиг рекорда — 17,6 трлн долларов, или 84% ВВП.

Рост цен на недвижимость выгоден финансовым институтам, пасущимся на рынке ипотеки. Мало того, что он стимулирует спекулятивный спрос в условиях реальных отрицательных ставок, — многие американцы, как и россияне, ищут в недвижимости возможность сохранить накопления. Постоянно растущие цены также позволяют увеличивать стоимость залогового имущества, а это создает ощущение стабильности как для кредитора, так и для заемщика. Так и возникает пирамида: рынок ипотеки может жить и развиваться лишь в условиях постоянного роста цен.

Однако в 2022 году инфляция вынудила ФРС начать сворачивать стимулирующие меры. В результате стоимость тридцатилетней ипотеки в США резко выросла с 2‒3 до 6% годовых — это самые высокие ставки с 2007‒2008 годов. Средний ежемесячный платеж достиг 2,5 тыс. долларов в месяц. Среднее американское домохозяйство теперь не может себе позволить купить средний американский дом. Нечто подобное в 2008 году закончилось очень плачевно для среднего американского банка.

Напомним, тогда низкие ставки надули пузырь на рынке недвижимости США. Цены стали неподъемными. При этом ипотека выдавалась под плавающую ставку и без первоначального взноса практически всем желающим, включая людей без подтвержденных доходов (та самая subprime-ипотека). Свою роль сыграла секьюритизация. Американская финансовая система обожает секьюритизировать всё и вся. То есть превращать пассивы банков в ценные бумаги — и продавать их на открытом рынке. Для рынка ипотеки в США есть отдельный раздел, он называется MBS — это один из крупнейших классов активов в мире. Через покупку облигаций MBS прокредитовать американского ипотечника может буквально каждый. Чтобы держатели таких облигаций спали спокойно, гарантом по возврату долга выступают федеральные агентства. То есть в случае чего вернуть деньги по таким долгам обязуется племянники самого Дяди Сэма — Freddie Mac и Fannie Mae.

Итак, выдав subprime-кредит, банк быстро упаковывал его в ипотечную закладную и продавал со своего баланса, а полученные деньги снова выдавал в качестве кредита. Но когда ФРС начала ужесточать кредитную политику, это вызвало вначале охлаждение спроса, а потом массовые неплатежи по ипотеке и коррекцию на рынке недвижимости. Банки начали выставлять дома на торги, что еще сильнее ударило по стоимости. Для многих покупателей недвижимости ее залоговая стоимость оказалась выше реальной, и они также предпочли отказаться от обслуживания долга.

Эта была не первая коррекция на рынке недвижимости в США, но именно в тот раз она вызвала мировой финансовый кризис. Инвестициями в недвижимость США через покупку облигаций занималось огромное число финансовых институтов во всем мире. Массовые неплатежи по ипотеке в 2008 году привели к тому, что Freddie Mac и Fannie Mae очень быстро исчерпали свои возможности по обслуживанию долга и обанкротились. Обанкротились и их страховщики. Кризис перекинулся на инвесторов — банки и фонды.

Сегодня ипотечный рынок в США и еще в десятке развитых государств стоит на пороге нового 2008 года. Цены на недвижимость еще не пошли вниз, но выдача новых ипотечных займов уже встала. Уже ясно, что за этим последует: снижение цен и дефолты по долгам. Есть лишь одно отличие: в 2007 году объем всех ипотечных бумаг в США составлял порядка 7 трлн долларов. Сегодня секьюритизированной ипотеки более чем на 12 трлн долларов. Но самое неприятное в том, что 1,5 трлн из этих бумаг находятся на балансе ФРС США, и скоро у держателей доллара появится вопрос: как там себя чувствует собственный капитал Федрезерва?

Кризис 2008 года разрешил Дядя Сэм. Он за свой счет пролечил американские банки, спас от банкротства Freddie Mac и Fannie Mae и т.д. Однако тогда финансовые возможности позволяли ему разбрасываться деньгами: соотношение долга к ВВП США составляло лишь 67%. Спустя 13 лет долг достиг 137% ВВП, и минфин США уже сам де-факто банкрот. Мировая долларовая система стоит на пороге величайшего кризиса долгов всего — государств, частного сектора, корпораций. Хорошего выхода для доллара и валют его сателлитов: евро, канадского и австралийского долларов, иены — нет.

Ранее опубликовано на: https://expert.ru/expert/2022/26/ipotechniy-rynok-v-ssha-stoit-na-poroge-novogo-2008-goda/