Застройщики и дольщики: кто кого?

Политтехнолог, эксперт Центра ПРИСП Алексей Левин рассуждает о том, что принесет с собой дольщикам и застройщикам новая схема долевого строительства, которая станет обязательной для всех строительных компаний с 1 июля будущего года.

В канун Нового года принято подводить самые разные итоги. И, конечно, каждому событию люди пытаются дать какую-то оценку со знаком «плюс» или «минус». Но, как известно, наша жизнь устроена не так просто. Оценка - «хорошо» или «плохо» - зависит от многих факторов, и в первую очередь – от того, кто ее дает.
Возьмем, например, строительную отрасль. Уходящий год запомнится надолго всем: и владельцам строительных компаний, и дольщикам, и чиновникам разных уровней, которые курируют стройки страны. Отрасль на пороге глобальных изменений.

19 декабря Госдума в третьем, окончательном чтении приняла закон, усиливающий контроль над использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства. Закон, напомним, был инициирован правительством РФ.

В чем суть? С 1 июля будущего года все застройщики, которые привлекают средства граждан, обязаны перейти на новую схему долевого строительства. В и без того сложных отношениях застройщика и дольщика появляется «третий лишний» - банк, в котором открывается эскроу-счет. Работает эта схема просто. Дольщики передают денежные средства не застройщику, а банку, который до поры до времени их замораживает. Застройщик получит деньги только после того, как выполнит свои обязательства по сдаче объекта. Как оценить это судьбоносное решение? Это хорошо или плохо?

«Хорошо» - для дольщика. Ситуация на рынке долевого строительства сложная. И это еще мягко сказано. Армия обманутых граждан только в этом году увеличилась за счет клиентов обанкротившейся компании Urban Group, которая считалась крупнейшим девелопером Подмосковья. Число пострадавших, по разным оценкам, от 16 до 20 тысяч человек. Казалось бы, еще свежа в памяти история с “СУ-155”, и вот опять. Новый закон должен защитить участника долевого строительства. Его деньги лежат на эскроу-счете. Он спокойно ждет, пока будет построена квартира.

А вот для застройщика оценка нового закона другая. Для него – это «плохо». Теперь финансировать проекты нужно будет с помощью банковских кредитов, а значит – очень тщательно контролировать каждую копейку. Некоторые СМИ отмечали, что, например, обанкротившаяся Urban Group тратила огромные бюджеты на рекламу. А это, между прочим, деньги дольщиков. И они думали, что средства тратятся непосредственно на строительство их квартир, а не на безумное количество рекламных баннеров вдоль трасс.

Кроме того, теперь у застройщика появляется мотивация закончить стройку в срок, чтобы получить деньги с эскроу-счета. И это очень важный момент, потому что даже для некоторых “надежных” застройщиков “хорошим тоном” почему-то считается задержать сдачу объекта, например, на полгода, а то и дольше.

Вы, конечно, можете сказать, что это неважно. Подумаешь – полгода. Главное, чтобы вообще квартиру сдали. Никогда не соглашусь с такой точкой зрения. Давайте вспомним, как до недавнего времени происходил процесс заключения ДДУ (договора долевого участия).

Вы приходите в строительную компанию. Долго слушаете сладкоголосого менеджера по продажам. Мучительно размышляя и оценивая свои финансовые возможности, выбираете квартиру. Заключаете договор, который идет в регистрационную палату. После регистрации договора вы обязаны в определенный срок оплатить стоимость будущей квартиры. Ваш менеджер по продажам, голос которого начинает отдавать сталью, настойчиво напоминает, что оплату нужно произвести как можно быстрее, иначе компания имеет полное право расторгнуть договор, и ваша с таким трудом выбранная квартирка уйдет к другому покупателю, который окажется более расторопным. Застройщика мало волнует, где вы берете деньги на квартиру, в чем себе отказываете, в какие жизненные обстоятельства загоняете себя и свою семью. Застройщик говорит: заплати за квартиру вовремя, заплати как можно быстрее. И вы, конечно, платите. Вы же очень хотите иметь новое жилье. Но именно с этого момента ваши отношения со строительной компанией перестают быть равноправными.

Недобросовестный застройщик считает нормальным задержать сдачу объекта на неопределенный срок. Что ему до ваших жизненных обстоятельств? Вы уже отдали свои деньги, вы уже неинтересны. А если компания вообще не сдает объект? Среди клиентов Urban Group есть люди, которые продали свое жилье, решив пока пожить в съемном, взяли в банке кредит и вложили все в стройку. Финал вы знаете. Компания – банкрот. Стройка пока стоит. Люди платят банку каждый месяц за кредит.

Почему мы так настойчиво делаем отсылки к Urban Group? Да потому, что банкротство именно этой строительной компании стало катализатором, показало, что закон, защищающий права участников долевого строительства, нужен как можно быстрее. Безусловно, ситуация и без того требовала оперативных действий. Но почти двадцать тысяч обманутых дольщиков под Москвой – это серьезно. Перемены назрели. И они случились.

Сразу после принятия закона появились многочисленные комментарии представителей строительной отрасли. Конечно, большинство из них настроены пессимистично. Одни приводят аргументы, что нововведения приведут к подорожанию новостроек – до 20 процентов. Другие говорят о том, что государство вытеснит частных застройщиков с рынка, создав аналог бывшего советского Госстроя. Третьи сетуют на то, что интересные красивые проекты жилищных комплексов исчезнут, и все дома вновь станут однотипными, примитивными, как во времена нашего социалистического прошлого.

Аргументы застройщиков понятны. Как понятны и стенания по поводу потерянных «денежных рек» дольщиков, которые напрямую текли в кассу. Но ведь всего этого можно было избежать, если бы обязательства перед участниками долевого строительства выполнялись в срок и в полном объеме. Клиентам Urban Group сегодня точно не до красивых “городов для жизни”, квартиры в которых продавала компания-банкрот.

Поэтому, возвращаясь к происходящим в строительной отрасли изменениям, можно сказать одно – в этом году государство сделало то, что давно должно было сделать. Оно попыталось уравнять шансы застройщика и дольщика. А «хорошо» это или «плохо», мы узнаем совсем скоро, в 2019 году. Тем более, что не так давно в СМИ появились сообщения, что в Госдуму планируется внести законопроект, который обяжет страховщиков передать в фонд защиты дольщиков средства, которые собираются с застройщиков по договорам обязательного страхования ответственности. Если у девелопера вдруг возникнут проблемы, эти деньги должны покрывать риски покупателей квартир.

Сейчас отношения обманутых дольщиков и страховых компаний иногда напоминают игру «в одни ворота». Получить страховку - тот еще квест. Но если инициатива обретет форму закона, все очень сильно изменится. Уравнивание шансов продолжается?